期間満了以外で借地契約が終わるときとは？

契約の種類や内容によりますが、基本的に住まいを建てて住むのが前提の借地契約は、数十年という長い期間を設定されるのが普通です。契約期間を満了した後に更新がなければ、契約は終了します。

しかし、契約期間内であっても借地権が終了してしまうケースがあります。

◆借地権が終わるのはどんなとき？

いったいどんなときに借地の契約が終わるのでしょうか…？

「契約を終了させよう」と地主あるいは借地人のどちらかからの要望があったとき、お互いがそれに合意しているのであれば、契約期間の途中であっても自由に解除ができます。

借地契約で大事なのは「地代を払うこと」です。きちんと支払うことが信頼関係を保つことにも繋がっています。「借主が地代を払ってくれない」となれば、地主は不信感を抱くでしょう。

ただ、1回の未払いが即契約解除に結びつくことはありません。

地代の滞納期間が長引いているとき、地主からの地代請求を無視し続けているなど、悪質な状況であれば、地主は契約を解除できます。

このような場合、借地人はお金を困っていることがほとんどなので「建物を買い取ってくれないか」と地主に申し出るかもしれません。しかし、それでは地主が不利になるだけです。

しかし、地代を滞納する借地人は契約を解除されても当然という判断が一般的でそもそも買取請求権はできません。

借地契約において、地主が「契約期間内に地代を確保すること」は重要です。そのため、借りている側から「解除したい」という一方的な申し出は原則的にできません。

ただし、契約時に「途中で解約も可能」という特約を盛り込んでいる場合であればＯＫです。この場合、借地人が地主に「解除したい」と申し出て1年後に契約が解約される形が一般的です。

借地借家法では、土地を借りている人が不利にならないように権利が守られています。地主の要望により途中で解約ができる特約があったとしても、地主側の一方的な理由で契約を解除させることはできないとされています。

ただ、地主がどうしてもその土地を返還して欲しいのかという背景、それに伴い立ち退き料などを提案しているなど、総合的に考えて正当な事由と判断されれば契約が解除できることもあります。

借地契約が終了するパターンをいくつか紹介しました。借地人が地代を滞納するケースは、地主からの信頼を損ないます。地主の不利益にもなるので解除されても仕方がないと考えられます。

また、借地の契約内容に関わらず、お互いが合意しているときには、期間が満了する前でもいつでも契約を終了させることができます。